Vieillissement de la population : pourquoi l'immobilier de santé s'impose dans les stratégies patrimoniales

Immobilier de santé : pourquoi cette classe d’actifs attire de plus en plus les investisseurs ?

Le vieillissement de la population, l’augmentation des maladies chroniques et l’essor des soins ambulatoires transforment profondément les besoins de santé en France. Cette évolution se traduit également dans l’immobilier, avec une demande croissante pour des actifs dédiés à la santé et aux services de proximité. Invité de Sud Radio, Philippe Miginiac, Directeur des Partenariats de FIDUCIAL Gérance, est revenu sur les grandes tendances qui soutiennent aujourd’hui l’immobilier de santé et sur les raisons pour lesquelles cette thématique suscite un intérêt croissant auprès des épargnants.

Un besoin de santé toujours plus proche des patients

Le système de santé français connaît une mutation profonde. Le vieillissement de la population engendre une hausse continue des besoins médicaux tandis que les pratiques évoluent vers davantage de soins ambulatoires et de proximité. Dans ce contexte, les professionnels de santé recherchent des implantations accessibles, situées au cœur des bassins de vie.

Cette évolution favorise le développement de structures pluridisciplinaires regroupant plusieurs spécialités au sein d'un même lieu : maisons de santé, centres médicaux, laboratoires d'analyses, cabinets de spécialistes ou encore pharmacies.
Pour les jeunes praticiens, ces structures répondent également à de nouvelles attentes en matière de confort, de mutualisation des équipements, d'accessibilité et de qualité de vie professionnelle.

Pourquoi parle-t-on d'un actif « défensif » ?

L'immobilier de santé est souvent qualifié d'actif défensif.

Cette qualification repose sur plusieurs caractéristiques :

• des besoins de santé peu sensibles aux cycles économiques ;
• des locataires professionnels exerçant une activité essentielle ;
• des baux généralement de longue durée ;
• des actifs non délocalisables.

Autrement dit, même dans un environnement économique plus incertain, les infrastructures de santé continuent de répondre à des besoins fondamentaux de la population.

Investir dans l'immobilier de santé grâce aux SCPI

Pour de nombreux investisseurs, l'acquisition directe d'un cabinet médical ou d'une pharmacie peut s'avérer complexe.
Les SCPI spécialisées permettent d'accéder à cette classe d'actifs à partir de montants plus accessibles tout en bénéficiant d'une mutualisation des risques.

Le principe est simple : la SCPI détient plusieurs dizaines d'actifs et perçoit les loyers versés par de nombreux locataires. Les revenus sont ensuite redistribués aux associés selon les règles propres au véhicule. Cette diversification constitue l'un des principaux atouts du modèle. Là où un investisseur en direct dépend d'un seul locataire, une SCPI répartit le risque sur l'ensemble de son patrimoine.

L'importance de la localisation

Dans l'immobilier de santé, l'emplacement demeure un critère essentiel. Les actifs situés en cœur de ville ou à proximité immédiate des zones de vie bénéficient généralement d'une fréquentation plus importante et répondent mieux aux attentes des patients comme des professionnels de santé. Cette proximité contribue également à la régularité potentielle des revenus locatifs et à l'attractivité des actifs sur le long terme.

C'est notamment cette logique qui guide la stratégie de la SCPI PIERRE EXPANSION SANTÉ, gérée par FIDUCIAL Gérance, dont les investissements privilégient les actifs de santé et de bien-être implantés au cœur des territoires.

Quels critères pour évaluer un investissement en immobilier de santé ?

Comme tout investissement immobilier, l'analyse ne peut se limiter à la seule thématique.

Plusieurs indicateurs doivent être étudiés :

• la qualité et la localisation des actifs ;
• la solidité des locataires ;
• le taux d'occupation financier ;
• la durée des baux ;
• le niveau de diversification du patrimoine ;
• le taux de distribution ;
• l'évolution de la valeur du patrimoine dans le temps.

Ces éléments permettent d'apprécier la capacité du véhicule à générer des revenus potentiels réguliers et à préserver son potentiel de valorisation.

Quels sont les risques ?

L'immobilier de santé présente de nombreux atouts, mais il demeure un investissement immobilier soumis à des risques.
Les principaux risques sont notamment :

• le risque de perte en capital ;
• le risque de liquidité ;
• le risque de variation des revenus distribués ;
• les risques liés à l'évolution du marché immobilier.

Comme pour tout placement immobilier collectif, l'investissement doit être envisagé dans une logique de long terme.

Une vision patrimoniale de long terme

L'immobilier de santé repose sur des tendances démographiques et sociétales qui s'inscrivent dans la durée.
Pour cette raison, un horizon d'investissement de plusieurs années est généralement recommandé afin de bénéficier pleinement du potentiel de cette classe d'actifs et d'amortir les éventuelles fluctuations de marché.
Au croisement des enjeux de santé publique, des besoins territoriaux et des attentes des investisseurs, l'immobilier de santé continue ainsi de s'imposer comme une composante à part entière de l'économie réelle.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI présente notamment des risques de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. La durée de placement recommandée est de long terme (minimum 10 ans).