FIDUCIAL Gérance lance son 2ème GFI FORECIAL 2
- 21/06/2023
Ces trois premiers trimestres montrent une demande placée de bureaux en Ile-de-France, indicateur-phare du marché, plutôt mieux orientée qu'en début d'année, avec 1.350.000 m² placés, soit un retard limité à 12% par rapport à la période correspondante de 2022, qui signait il est vrai un retour à la moyenne décennale après les vaches maigres de la période Covid.
Cette demande placée honorable, fruit d'un attrait confirmé pour Paris intra-muros et spécialement le Quartier Central des Affaires, ne permet pas toutefois d'enrayer la hausse de l'offre disponible à 1 an, qui atteint désormais 6,3 millions de m², soit 3,5 ans de transactions au rythme actuel. Le taux de vacance continue à grimper, à 8,3% sur l'ensemble de l'Ile-de- France, avec les disparités habituelles : 2% dans le QCA parisien contre plus de 20% pour le secteur péri-Défense par exemple.
Côté valeurs locatives, elles demeurent soutenues, à près de 900 €/m² moyen pour le «prime», avec toujours des pointes dans le QCA autour de 1.000 €/m² voire au-dessus. Au-delà du périphérique, les situations sont contrastées, avec un maintien des valeurs sur la Boucle Sud et à la Défense, entre 400 €/m² et 500 e/m², et une chute sur le secteur péri-Défense, qui descend au même niveau que des marchés beaucoup plus excentrés comme les couronnes Nord et Sud, soit jusqu'à 300 €/m² pour les locaux de seconde main.
L’inversion de tendance constatée depuis 1 an produit ses pleins effets sur cet exercice 2023, avec seulement 10,6 Md€ investis en 9 mois, soit le plus faible résultat depuis 10 ans, en retrait de plus de 40% par rapport à la moyenne décennale. Il faut dire que la remontée des taux n’est pas terminée, que les acquéreurs peinent à se projeter, et que les vendeurs n’ont pas pleinement acté les baisses de valeur. Le marché est donc en grande partie grippé.
Contrairement aux périodes précédentes, toutes les classes d’actifs connaissent une baisse, à commencer par les bureaux, qui se maintiennent difficilement autour de 50% des volumes, avec 5,2 Md€ investis. Le retour en grâce des commerces n’est plus visible dans les chiffres : avec 2,2 Md€ en 9 mois, ce compartiment ne pèse plus que 20% du total, cette proportion s’expliquant par la baisse de la taille unitaire des transactions. Côté logistique et activités, ce ne sont plus les valeurs refuges des périodes précédentes, avec un montant cumulé de moins de 1,8 Md€ en 3 trimestres. Seule l’hôtellerie parvient à tirer son épingle du jeu, avec près de 1,5 Md€, le même volume que l’an dernier à la même époque. Il faut dire que le RevPAR est à la hausse chez tous les exploitants, dans toutes les catégories d’hôtels, avant même les grands événements sportifs, ce qui rassure les investisseurs.
Lors de notre précédent point marché, nous anticipions de nouvelles décompressions de taux, de 50 à 150 points de base selon les classes d’actifs. Cette prévision s’est avérée juste, voire optimiste, car le taux « prime » bureaux, qui donne le « la » sur l’ensemble du marché, a remonté de 75 pb, pour atteindre aujourd’hui, sauf exceptions, 4% acte en mains sur les meilleurs actifs parisiens. Pour les commerces, on sait que la remontée a débuté plus tôt, elle se poursuit sur un rythme moindre : le « prime » atteint également 4% pour les commerces. En logistique, la décompression est plus récente, et plus marquée : les rendements « prime » ont logiquement retrouvé un niveau plus cohérent, à 4,50% pour les grandes plateformes les plus recherchées.
Le ralentissement des ventes dans l'ancien est de plus en plus marqué, avec comme prévu, 1 million de logements vendus sur 12 mois glissants, après 1,1 million en 2022 et 1,2 million en 2021. Ce volume reste toutefois au-dessus des moyennes de longue période (+7% par rapport à la moyenne 10 ans, +18% par rapport à la moyenne 20 ans). Cette décrue est directement causée par la solvabilité des acquéreurs, durement éprouvée par la crise actuelle. Les promoteurs ne sont pas épargnés, bien au contraire : les autorisations de construire, après un point haut conjoncturel en 2022, autour de 500 000 logements, sont redescendues à 425.000 logements. De même, les mises en chantier sont repassées sous la barre de la moyenne décennale, avec moins de 300.000 m² lancés, des chiffres inférieurs aux objectifs de l'Etat mais toujours contraints par les coûts de construction et de financement. Les réservations poursuivent leur baisse tendancielle. L'encours de logements à la vente représente désormais 19 mois de commercialisation. L'inquiétude a gagné tout le secteur.
Dans l’ancien, la variation moyenne des prix France entière sur 12 mois est encore positive (+0,5%) mais nous sommes loin du rythme du semestre précédent (7%). Dans le détail, les marchés en difficulté sont plus nombreux qu’au printemps dernier : 7 sont aujourd’hui en baisse (Paris, Lyon, Nantes, Rennes, Lille, Limoges, Besançon), contre 1 seul alors (Paris). Le rattrapage à la hausse ne concerne plus que 8 marchés régionaux, contre 17 il y a 6 mois. Le phénomène va se poursuivre.
Dans le neuf, les promoteurs tentent d’enrayer la baisse des réservations par des remises promotionnelles ou des mesures d’accompagnement des acquéreurs. Les prix de sortie pèsent sur les marges, conduisant certains acteurs à renoncer purement et simplement aux opérations les plus fragiles.
Le ralentissement constaté depuis le milieu d’année 2022 s’est transformé en arrêt presque total des investissements en bloc, avec le plus faible semestre depuis 5 ans (-67% par rapport au 1er semestre de l’an dernier). L’année 2022 apparaît rétrospectivement comme un excellent millésime, avec ses 5,6 Md€. Le résidentiel géré, avec ses 400 M€, représente 33% des investissements en bloc (vs 21% sur 2022), mais il est difficile de parler de report sur ce segment avec un montant aussi peu significatif.
La hausse des taux de financement se répercute bien évidemment sur le marché de l’investissement résidentiel et entraîne une hausse des taux de rendement après la forte contraction de la prime de risque immobilier. Cette décompression ne se fait pas au même rythme selon la typologie, et varie fortement selon la qualité des actifs : la fourchette est de 200 pb sur les résidences gérées (4,50% à 5,50% pour les résidences étudiants, 5,50% à 6,50% pour les résidences seniors) comme sur le résidentiel classique (3,50% à 5,50% selon les villes).
Le marché est clairement entré dans une nouvelle ère, faite d’incertitudes.
Données chiffrées : BNPPRE, BPCE SI
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