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Le démembrement de propriété en immobilier

05/12/2023

Déborah Levy, Responsable du développement commercial chez FIDUCIAL Gérance reçoit Alexis Woringer, Responsable du Pôle Grands Comptes chez FIDUCIAL Conseil, qui nous explique le fonctionnement du démembrement de propriété en immobilier.

Alexis, peux-tu nous dire quel est le principe du démembrement de propriété ?

Alexis : Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme qui peut être subi lors d’une succession ou voulu lors d'une donation. D’un côté, on va avoir l’usus et le fructus : c'est l’usufruitier qui va pouvoir jouir du bien ou en tirer les revenus, et de l’autre côté, on va avoir l’abusus, c'est à dire la nue-propriété, le droit de disposer du bien.

Mais dis moi, ce démembrement est-il définitif ? et si oui existe-t-il des solutions alternatives ?

Oui Déborah, dans la plupart des cas, le démembrement évoqué se veut définitif. Néanmoins, il est possible de démembrer temporairement la nue-propriété et l’usufruit. Cela peut être le cas, par exemple, quand les parents veulent donner les revenus temporairement d'un bien immobilier aux enfants. Une autre possibilité par exemple, est d'acheter temporairement de la nue-propriété ou de l'usufruit notamment grâce au véhicule SCPI.

Donc si j’ai bien compris, je peux acheter de manière temporaire de la SCPI, c’est-à-dire de la nue-propriété ou de l’usufruit ? Mais concrètement, tu peux m'expliquer comment cela fonctionne ?

Alors pendant la durée du démembrement de la SCPI qui va généralement de 3 à 20 ans suivant un barème fiscal, le nu-propriétaire ne percevra les revenus. C'est l’usufruitier qui va percevoir l’intégralité des revenus de la pleine propriété pendant la durée du démembrement. A l'issue, le nu-propriétaire réintégrera la valeur de l'usufruit.

D’accord, mais à qui s’adresse ce type de placement ?

Alors pour le nu-propriétaire, on peut citer quelqu'un qui veut partir à la retraite dans 10 ans, qui n'a pas besoin de revenus complémentaires et qui naturellement va acheter de la nue-propriété de SCPI pendant la même durée. Pour l'usufruitier, on pourrait citer une personne morale, souvent à l'impôt sur les sociétés, qui veut optimiser sa trésorerie. C'est un excellent moyen de passer par l'usufruit de SCPI.

Merci pour ces éclaircissements Alexis. Mais à qui s’adresser pour réaliser ce type d'investissement ?

Il est préférable de s’adresser à un spécialiste. Un Conseiller en Gestion de Patrimoine me semble tout recommandé. Pour la partie usufruit temporaire il est aussi préférable d’avoir des connaissances comptables. Au sein du Groupe FIDUCIAL, nous disposons de FIDUCIAL Gérance qui a des SCPI qui sont toutes "démembrables" et une cellule en gestion de patrimoine FIDUCIAL Conseil.

Merci beaucoup Alexis et à très bientôt pour de nouveaux épisodes !