Table ronde sur les SCPI de commerce !

22/12/2021

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Thierry Gaiffe, Directeur Général de FIDUCIAL Gérance, était l'invité de la Table Ronde du Courrier Financier - 8e édition spéciale SCPI - qui s’est tenue le 15 novembre 2021, en présence du Président de Foncière Magellan et du Directeur Général de Sogenial Immobilier.

Lors de cette table ronde animée par Jonathan Dhiver, ces acteurs reviennent sur l’actualité des SCPI en cette fin d’année 2021.

Quelques extraits ...

Jonathan Dhiver : Vous êtes à la tête d'une société de gestion qui gère 2 milliards d'euros d'actifs et on voit que vous êtes un acteur historique dans la place avec des thématiques qui sont assez différentes, ... Aujourd'hui on va parler de la thématique "Commerce" historique chez vous et thématique chahutée... Que pouvez-vous nous dire sur cette SCPI orientée Commerce, sa stratégie, et sa traversée de la crise...

Thierry Gaiffe : ... il faut savoir que dans notre stratégie de convictions, depuis plus de 30 ans, nous avons des thématiques qui nous sont chères, dans le commerce historiquement, mais nous sommes aussi dans le bureau parisien avec la SCPI Sélectipierre 2 qui a un très bon TRI, on a également une SCPI sur les résidences gérées, de services, Logipierre 3, une autre SCPI sur la santé au sens large, le bien être, Pierre Expansion Santé, une SCPI diversifiée Buroboutic et la SCPI Ficommerce qui est vraiment au départ notre coeur de réacteur avec un peu plus de 700 millions d'actifs ... C'est vrai qu'aujourd'hui, le commerce est en pleine évolution, mais ce n'est pas la première, ni dernière évolution. Si vous regardez bien, dans les années 60, les hypermarchés sont arrivés, dans les années 90 et au début des années 2000 les retails parks sont apparus. Le commerce est en perpétuelle évolution ...

Vous êtes capables de suivre ces évolutions, de typologie d'actifs, d'enseignes,...

TG : Oui, il faut être agile aujourd'hui. Par exemple, aujourd'hui les hypers ont aujourd'hui des corners avec d'autres enseignes ...

Dans votre métier, vous êtes en train d'expliquer que c'est important de comprendre comment les enseignes fonctionnent, comment elles évoluent pour finalement essayer de se positionner sur les bons actifs ?

TG : Exactement. C'est pour cela que dernièrement, on a acheté un retail-park à Tours, mais on reste fidèle au coeur de ville, aux magasins de proximité qui font résilience... Quand vous avez un TOF supérieur en commerce à 92%, un taux d'encaissement à 97%, on peut dire ...

... Que vous avez bien fait votre métier et bien accompagné les locataires ...

TG : Oui, mais, il ne faut pas perdre de vue que le commerce aujourd'hui est omnicanal ... Le magasin physiques est complété par un accès digital à travers un site internet, un smartphone. Le client se déplace moins en magasin, mais il veut toujours pouvoir choisir ... Le commerce a du s'adapter depuis 18 mois avec des circuits plus courts, avec un développement de la logistique urbaine que l'on suit de près. Donc le bon terme, c'est être agile ...

... On voit que c'est l'agilité qui permet de bien se positionner sur le commerce, que le commerce n'est pas mort, qu'il évolue. Vous avez parlé de ce côté omnicanal, de pouvoir commander et aller chercher dans le magasin,  aller dans le magasin et commander pour venir récupérer après, c'est dynamique et sur Ficommerce, les résultats sont là ...

TG : Si vous regardez les purs players qui sont en digital pur, au bout d'un moment, ceux qui réussissent passent aussi au magasin physique...

Ce sont les Digital Native Vertical brands. Ces enseignes sont là avec leur site internet et au bout d'un moment, elles ont besoin d'aller au contact du client. Cela montre bien l'importance de pouvoir aller en magasin. A un moment donné, ce tout digital est suffocant et on a besoin d'aller voir les vendeurs pour échanger, avoir du conseil et toucher la marchandise.

Parlons des acquisitions : on sait que c'est le nerf de la guerre dans un contexte de taux bas, avec une compétition qui est forte entre les investisseurs. Comment arrivez-vous finalement à trouver des acquisitions dans des bonnes conditions ? Thierry Gaiffe, vous avez sans doute un réseau d'apporteurs d'affaires important. Expliquez-nous votre façon d'acheter au sein de FIDUCIAL Gérance...

TG : Au niveau du sourcing, on a une histoire. A partir du moment où on a quelques dizaines d'années derrière nous, on a un réseau de brokers nationaux, mais surtout locaux et régionaux, et à chacun son objet ... Il y a de grands réseaux de brokers nationaux, internationaux qui sont sur les grands deals. Les brokers en région ont leur spécificité et connaissent le terrain très précisément, ce que connaissent pas spécialement les grands brokers parisiens ...

C'est l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement ...

TG : Oui, l'emplacement, mais il faut reconnaitre qu'aujourd'hui le marché es très compétitif. Il y a de l'argent, il faut être en relation permanente avec ses brokers et surtout être très réactifs car des dossiers peuvent partir en moins de 48 heures... 

Au niveau du commerce, dernièrement, on a acheté un commerce parisien central dans le 17ème à 4.05% actes en mains et en même temps; on achète à plus de 6% à Tours, un retail park. Quand on fait l'équilibre de tout ça, on arrive à un rendement entre 4,5% et 5%. On équilibre...

Il y a encore des bonnes opportunités à saisir dans le commerce ...

TG : Il en existe encore, mais il faut être réactif et agile ... Et nous sommes depuis un an en Suisse, et on ne regrette pas nos acquisitions de retails parks en Suisse ... et je pense que l'on va essayer de développer ...

... Sur Ficommerce, les façons d'investir sont nombreuses ?

TG : Oui, il y a évidemment la pleine propriété, le démembrement, les versements programmés également. C'est éligible à l'assurance-vie. Notre équipe commerciale accompagne tous nos partenaires CGP et banques privées et aussi les différents assureurs. C'est accessible à partir de quelques centaines d'euros, c'est le bon moyen de préparer sa retraite et c'est aussi accessible aux personnes morales, aux SCI, SAS ou autres,...C'est une grande souplesse : la SCPI a évolué et je pense que c'est pour le bien de tous...

C'est un univers qui a très clairement évolué au cours des 10 dernières années, c'est le produit d'épargne le plus transparent du marché qui permet de comprendre où sont positionnés ses actifs immobiliers, comment ils sont gérés, un conseil de surveillance qui est élu par les associés, vous votez chaque année en assemble générale. C'est quand même assez unique dans l'univers de l'épargne et on voit que l'année dernière, en pleine période de Covid, il n'y as eu quasiment pas de retrait par rapport à la normale, ce qui est un élément extrêmement important . Bravo Messieurs les gérants car il y a eu une communication remarquable qui a été faite, vous savez ce qui se passe dans le patrimoine. C'est finalement pour les épargnants une grande chance ... C'est un produit d'épargne qui participe à l'économie réelle, que ce soit le bureau, le commerce, la santé, la logistique, toutes les classes d'actifs avec tous ces intervenants qui finalement travaillent, que ce soit faire des travaux, i faut prendre des entreprises locales,...

TG : D'ailleurs, c'est que nous avons mis dans notre charte ESG qui est quasiment bouclée : on s'intéresse vraiment au développement des territoires à travers nos investissements mais on demande également à nos locataires d'être partie prenante à faire fonctionner l'environnement local, les fournisseurs locaux. Il est important aussi qu'à travers des baux, tous les maillons de la chaine s'engagent à l'ISR car c'est vraiment le sujet aujourd'hui ...

... l'investissement socialement responsable : ce sera sans doute l'occasion d'une prochaine table ronde 

 

Retrouvez dans son intégralité la Table Ronde du Courrier Financier du 15 novembre dernier en cliquant ICI