Le marché de l'investissement en immobilier de santé

26/10/2021

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Par Thibaut LOBJOIE, Direction des Investissements - Chargé d’Investissements

Comment définissez-vous le marché de l’investissement en immobilier de santé ?

Thibaut Lobjoie : Traditionnellement, le marché de l’investissement en immobilier de santé peut se définir selon trois typologies d’actifs : les structures de villes, les établissements médico-sociaux et les établissements hospitaliers. Il est possible de distinguer ces trois typologies notamment selon leur degré croissant de médicalisation et donc selon la spécificité du bâti et des équipements nécessaires à leur exploitation, sans parler de la réglementation juridique contraignante. 

Cependant, selon nous la santé va au-delà de cette définition classique. Notre vision est assez ‘inclusive’ pour reprendre un terme actuel.

Effectivement, nous intégrons dans ce marché les notions de bien-être, d’équilibre et même de sport.  Nous considérons donc que la garde et les activités d’éveil de nos enfants, le maintien de la bonne forme physique, tout comme l’assistance et les soins quotidiens portés à nos aînés font partie du champ de la santé. Ainsi, en tant qu’investisseurs nous pouvons parfaitement décider de l’acquisition de crèches, de résidences seniors, de centres dentaires, de murs de pharmacie, en passant par les centres de remise en forme, les salles de sport, les centres esthétiques, ou encore les magasins de produits bio.  

Pour résumer, notre compréhension actuelle de la santé et de ses enjeux nous permet d’avoir un spectre d’investissement large et diversifié, très représentatif de notre mode de vie et suivant l’ensemble de son cycle : de la naissance à l’accompagnement des personnes âgées. 

Comment se porte le marché de l’investissement en immobiliser de santé ? 

T.L : Le marché de l’investissement en immobilier de santé est déjà depuis quelques années en pleine expansion en raison des facteurs démographiques d’accroissement et de vieillissement de la population que nous connaissons. Les investisseurs l’ont bien compris : la santé est un marché porteur ! Cette expansion a évidemment été confortée par la crise sanitaire que nous sommes en train de traverser puisque les activités médicales ont été les premières à être reconnues comme « essentielles ». Pour donner quelques chiffres, la consommation de soins et de biens médicaux (indice CSBM) en France a augmenté de 20% depuis 2010 pour atteindre 209 milliards d’euros à fin 2020. La part des soins ambulatoires (soins de ville, analyses, médicaments et contrats) évoqués ci-dessus, qui représente plus de la moitié de la CSBM, est en constante augmentation. On notera sans surprise la très forte augmentation de la contribution des laboratoires d’analyses entre 2019 et 2020 (+37,4 %) au sein de cet indice de la consommation.

Quelle rentabilité espérer de ce marché de la santé ? 

T.L : Nous avons constaté depuis 2016 une nette compression des rendements puisque le taux prime est passé de 6,00%AEM à 3,75% AEM à fin 2020. L’engouement des investisseurs pour le marché de la santé stricto sensu s’accompagne inévitablement d’une baisse des taux. Cependant, nous notons que les résidences médicalisées tirent le rendement vers le bas et que d’autres typologies d’actifs au sein de ce marché délivrent un meilleur rendement.

En effet, sur l’année 2021, les structures de villes telles que les centres de santé offrent un rendement oscillant entre 4,25%AEM et 5,50% AEM en fonction de leur profil de risque.

Le paradoxe est donc que les actifs les plus spécifiques, présentant à la fois un risque d’obsolescence et un manque de réversibilité à terme sont moins bien rémunérés que des actifs plus fongibles dont la reconversion à terme sera plus aisée. 

Quelle est votre stratégie d’investissement sur ce marché prisé ? 

T.L : Forts de notre expertise dans l’investissement immobilier et de notre vision de ce marché nous avons donc décidé, début 2020 , de donner une nouvelle direction à notre SCPI PIERRE EXPANSION, en la rebaptisant PIERRE EXPANSION SANTE.

Favorisant exclusivement les investissements de long terme, nous privilégions évidemment l’emplacement stratégique de nos actifs, mais aussi la mutualisation du risque en visant des acteurs aux profils différents et résilients. Également, nous prêtons une attention particulière à l’obsolescence du bâti et des équipements de l’exploitant, propre aux actifs de santé très spécifiques dispensant des soins hospitaliers, tels que les EHPAD, les cliniques ou les résidences médicalisées. 

Par conséquent, la première catégorie des actifs de santé – les structures de ville – apparait naturellement comme la plus indiquée, dans un premier temps, pour l’application de notre stratégie et l’atteinte de nos objectifs.

Tout en restant dans notre champ d’expertise, à savoir les pieds d’immeubles et autres immeubles de cœur de villes, nous parvenons à sécuriser des actifs prisés au sein d’un marché porteur, dont la reconversion à terme est d’ores et déjà maitrisée.

Ainsi, sur les 10 premiers mois de l’année, nous avons réalisé un important travail de fond ayant permis de d’acquérir ou de sécuriser – en promesse, sous offre ou en exclusivité – pas moins de 8 actifs. Au 1T 2022, nous aurons signé l’ensemble de ces acquisitions. A terme, c’est 20 millions d’euros d’investissements représentant plus du tiers de la capitalisation de la SCPI au 31/12/2020 (55 millions d’euros DI) qui viendront procurer un rendement moyen proche de 5.20% AEM. Il s’agit d’un travail d’autant plus difficile que les taux de rendement du marché sont bas, et que les problématiques juridiques liées au secteur de la santé sont complexes et allongent la durée moyenne des transactions.

Parmi les opérations finalisées (env. 10 millions d’euros DI), nous avons fait l’acquisition d’un beau cabinet dentaire refait à neuf, rue de Prony dans Paris 17e et d’un centre de culture physique flambant neuf loué à Basic Fit sur la fameuse technopole de Dardilly, second pôle tertiaire de la métropole lyonnaise. 

Nous sommes impatients de finaliser les autres transactions en cours pour le compte de PIERRE EXPANSION SANTE qui viendront récompenser nos efforts constants.