Analyse des marchés au 31 mars 2022

16/05/2022

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Par François DUPUIS, Directeur des Investissements et des Arbitrages de FIDUCIAL Gérance

D'UNE CRISE A L'AUTRE

Lors de notre précédent point marché, nous anticipions une sortie de crise progressive, le ralentissement de la pandémie étant enclenché, la croissance ayant fortement redémarrée et les résultats de l’investissement étant encourageants. C’était sans compter la guerre en Ukraine qui a ouvert une nouvelle période d’incertitude et qui entraîne déjà de nombreuses conséquences, parmi lesquelles une nouvelle flambée des matières premières, venant alimenter une inflation déjà élevée (elle pourrait approcher 5% cette année). En France, les marchés semblent néanmoins rassurés par le résultat de l’élection présidentielle, gage d’une relative stabilité.

MARCHÉS DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Vers une retour à la normale

Comme prévu, la demande placée de bureaux en  Île-de-France, portée par une recherche très active dans Paris intra-muros, a retrouvé un niveau proche de la moyenne décennale, avec 1,85 million de m² sur l’année 2021, soit une progression de 32% par rapport à l’exercice précédent. Le résultat du 1er trimestre 2022 confirme cette dynamique, avec plus de 500.000 m² placés (+40% à période équivalente). Néanmoins,  l’offre disponible atteint désormais 5,5 millions de m², soit près de 3 ans de transactions. De même, le taux de vacance moyen, qui se situe aujourd’hui à 7,4% sur  l’Île-de-France, cache encore de fortes disparités : il est seulement de 3% à Paris contre 19% pour le secteur  péri-Défense.

Pour ce qui est des valeurs locatives, les loyers moyens semblent stabilisés. L’écart se creuse néanmoins avec les loyers « prime », qui dépassent régulièrement 950 €/m² dans le QCA parisien et atteignent désormais 600  €/m² à  La Défense, un record pour ce quartier qui redresse la tête après des années difficiles.

Investissement : un nouvel espoir

Comme nous l’annoncions dans notre précédente chronique, l’exercice 2021 s’est mieux terminé qu’il n’avait commencé, avec un volume final de 26,7 Md€, conforme à la moyenne décennale. Ce chiffre, marquant un recul limité à 8% par rapport à 2020, permet de rester optimiste sur l’orientation des investisseurs, d’autant que le 1er trimestre 2022 suit la même tendance, avec déjà 5,3 Md€ investis.

Ce début d’année vient en tout cas confirmer une tendance de l’exercice écoulé, à savoir la baisse relative du compartiment bureaux, qui représente désormais moins de 60% des volumes. Ce recul est surtout le fait des grandes surfaces franciliennes car les régions se sont maintenues. En revanche, les grands gagnants sont la logistique et les locaux d’activités qui atteignent aujourd’hui des sommets (6,7 Md€ placés en 2021, soit 25% des volumes).

On assiste par ailleurs au retour de deux classes d’actifs récemment délaissées. Le commerce, sur la lancée d’un très bon 2ème semestre qui lui a permis de terminer l’année à 3 Md€, montre un nouveau dynamisme, avec un chiffre de 1,3 Md€ placés pour le seul 1er trimestre 2022. Quant à l’hôtellerie, elle connaît une reprise similaire, avec un volume de 1 Md€ en 2021 et 400 M€ au 1er trimestre 2022.

Tous ces résultats sont de bon augure pour l’année 2022.

Baisse des rendements : la convergence se poursuit

L’heure est toujours à la compression des taux, avec les premières transactions bureaux « prime » à 2,50% dans le QCA et même plusieurs grandes transactions logistiques à 3%, un seuil psychologique jamais atteint auparavant. La stabilisation des rendements en commerces se confirme, autour de 3,20% pour le « prime » parisien.

MARCHÉS RÉSIDENTIELS

Croissance toujours présente

Le « trou d’air » de 2020 est derrière nous : 1,2 million de logements anciens ont été vendus en 2021, soit une hausse de 15% en un an. La crise sanitaire a eu toutefois des effets à plus long terme, comme une croissance de la demande plus soutenue en régions qu’en Île-de-France, et plus forte en Grande Couronne que dans Paris.
Dans le neuf résidentiel, on assiste à une vraie reprise, visible au niveau des autorisations de construire (+21%), avec  bientôt des mises en chantier (déjà +7%). Les stocks doivent impérativement être reconstitués, faute de quoi les mises en vente et les réservations ne seront plus au rendez-vous. Les promoteurs espèrent pouvoir les booster grâce à de nouveaux dispositifs fiscaux, qui pourraient entrer en vigueur avec l’arrivée du prochain gouvernement.

Prix de vente : en hausse mais pas partout

La hausse des prix dans l’ancien ne s’est pas démentie (+7% sur la France entière, +3% en Île-de-France), avec un léger avantage pour les maisons (+9%) par rapport aux appartements (+5%). On constate néanmoins une stabilisation dans certaines grandes villes comme Lyon ou Marseille, voire une baisse comme à Bordeaux où le prix moyen redescend sous la barre des 5.000 €/m².
Dans le neuf, les tensions sur l’offre ont poussé le prix moyen des appartements en France jusqu’à 4.500 €/m².

Les ventes en bloc au beau fixe

L’intérêt des grands investisseurs pour les ventes en bloc ne se dément pas, avec un volume total de 6,3 Md€, porté notamment par le logement intermédiaire (pour  environ 1/3). Ces chiffres sont à majorer des actifs résidentiels « alternatifs » qui représentent de leur côté 1,1 Md€. De ce fait, les taux « prime » se maintiennent à des niveaux très bas, inférieurs à 2,50% pour Paris, inférieur à 3% pour Lyon et Bordeaux. Il faut aller dans des villes moyennes comme Besançon ou Amiens pour franchir la barre des 5%.

Données chiffrées : BNPPRE, BPCE SI