Analyse des marchés au 30 septembre 2022

22/11/2022

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Par la Direction des Investissements et des Arbitrages de FIDUCIAL Gérance

L’INFLATION SUR TOUTES LES LÈVRES
La guerre en Ukraine s’enlisant, la reprise de la Covid-19, la remontée des taux, l’inflation galopante et les récents mouvements sociaux affectant les raffineries de pétrole en France, sont autant de causes de préoccupation. Comme évoqué lors de notre dernière newsletter, l’inflation a effectivement atteint 5,6% en septembre sur un an. Les secteurs de la « tech » qui bénéficiaient d’une croissance insolente depuis des années se retrouvent confrontés aux pénuries des composants électroniques et à la hausse du prix des matières premières. A l’inverse, les secteurs bancaire et immobilier pourraient tirer leur épingle du jeu avec la remontée des taux générant un chiffre d’affaires plus important et le retour de l’inflation augmentant de facto les rendements.  A noter que l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) a progressé de +5,32% au T2 2022 quand il atteignait +1,86% au T1 2022.

MARCHÉS DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Le succès du marché bureau francilien
Malgré un contexte très incertain, le marché de bureaux francilien poursuit sa lancée en affichant sur les 9 premiers mois de l’année une hausse de 20% sur un an avec  1 488 331 m² placés, dont presque 50% dans Paris intra-muros. La demande placée des 3 premiers trimestres frôle donc la moyenne décennale  (1 545 800 m²). Lors de notre dernier billet, nous faisions état de l’augmentation du stock qui a continué de progresser pour atteindre 5 900 000 m² soit une hausse de 11% par rapport au 3T 2021. Seul Paris QCA voit son stock légèrement diminuer. A l’inverse,  la 1ère couronne Nord connait une plus forte hausse de son stock avec plus de 100 000 m² supplémentaires. Le taux de vacance reste, quant à lui, stable en passant de 7,4% à 7,5% tout en conservant les mêmes disparités selon les marchés (Paris 3% et Péri-Défense 19%). 

Par ailleurs, les valeurs locatives ne cessent de progresser avec un prime proche de 1 000 €/m² – seuil symbolique qui devrait être franchi au cours du T4 – dans le QCA parisien. A l’inverse, les actifs vieillissants et moins bien desservis de l’ensemble du marché francilien voient leur loyer se déprécier.

Investissement : un nouveau paradygme
Le bilan des 3 premiers trimestres de l’année est étonnamment bon compte tenu du contexte économique : 21,4 Md€ ont été investis en immobilier d’entreprise, soit une hausse significative de 33% par rapport à l’année dernière, dépassant la moyenne décennale de 14%. Le bureau représente toujours la classe d’actifs dominante avec 50% du volume investi, en hausse de 4,5% par rapport au trimestre précédent. Le commerce a représenté 20%, et la logistique 17% du volume investi. Par ailleurs, la région parisienne représente 62% du volume investi. Si ce bilan est rassurant, la nouvelle orientation de la politique monétaire de la BCE, en remontant ses taux directeurs de 125 points de base au 3T, conduit certains investisseurs à adopter une position d’attentisme. Le T4 2022 sera sans doute moins faste que le reste de l’exercice écoulé.

Remontée des taux, hausse des rendements ?
La très forte hausse de l’OAT ayant atteint 2,71% au 30/09/2022 a logiquement conduit à une décompression des taux de rendement sur l’ensemble des classes d’actifs. En bureaux et commerce, une progression de 30 points de base est observée (leur taux prime respectif passant de 2,70% à 3% et de 3% à 3,50%). La logistique voit son taux prime se décompresser de 50 points de base passant de 3,20% à 3,70%. L’anticipation de hausse de l’OAT et le très faible spread avec le prime Bureau laissent à penser que la hausse des taux n’en est qu’à ses prémices.

MARCHÉS RÉSIDENTIELS

Une forte augmentation du stock de l’ancien
Alors que depuis de nombreuses années, le coût de l’argent était historiquement faible et que celui de la pierre n’a cessé d’atteindre de nouveaux records, la récente hausse des taux pourrait bien inverser la tendance et bousculer le marché. Pour donner un ordre de grandeur, le coût de l’argent a plus que doublé et ce quelle que soit la durée du crédit. Le taux moyen pratiqué, toutes durées confondues il y a 24 mois est passé de 1% à plus de 2,20% pour les meilleurs dossiers. Selon MeilleursTaux.com, près d’un dossier de financement sur deux se voit refusé. Les désistements pour défaut de financement sont devenus monnaie courante. De plus, les réglementations environnementales matérialisées, entre autres, par le nouveau DPE amènent beaucoup de propriétaires ne pouvant financer les travaux de rénovation énergétique à vendre leur bien. Ces deux facteurs sont à l’origine d’une augmentation importante du stock de l’ancien sur le marché. 

Pour autant, il semblerait que les vendeurs n’aient pas encore intégré ces nouveaux paramètres grippant sévèrement le marché. Une correction des prix est donc à prévoir.

Données chiffrées : BNPPRE, BPCE SI, MeilleursTaux.com

Rédigé en novembre 2022.