Analyse des marchés au 30 septembre 2021

26/10/2021

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Par François DUPUIS, Directeur des Investissements et des Arbitrages de FIDUCIAL Gérance

Alors que les résultats de l’investissement immobilier pour l’année 2021 commencent à se dessiner, les professionnels du secteur se rendent compte que la convalescence sera plus longue que prévu.

Rien d’étonnant à cela, compte tenu de l’ampleur et de la récurrence des vagues de cette pandémie mondiale, qui a frappé de manière tournante les principaux pays occidentaux. En France, la croissance du PIB aura certainement dépassé 6% fin 2021, et se poursuivra probablement à un haut niveau en 2022, de sorte que le rattrapage total interviendra vraisemblablement mi-2022. Le retour de l’inflation paraît toutefois inévitable, portée notamment par la flambée des matières premières.

MARCHÉS DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

A la croisée des chemins
Après un recul de plus de 40% en 2020, la demande placée de bureaux en Ile-de-France est repartie à la hausse, pour atteindre 1,2 million de m² sur les 9 premiers mois de 2021 (+32%), soit très exactement le niveau de la moyenne décennale. C’est un résultat encourageant. Néanmoins, l’offre disponible a continué à gonfler, pour s’établir à 5,4 millions de m² (+16% en un an), et il est à craindre que les livraisons des prochains trimestres ne fassent qu’accentuer ce phénomène. De même, le taux de vacance moyen a continué à monter et se situe désormais à 7,3% sur  l’Ile-de-France, avec de fortes disparités : Paris se stabilise à 4%, soit le seuil d’équilibre, tandis qu’un marché suroffreur comme le secteur péri-Défense grimpe à 19%.

Concernant les valeurs locatives, l’éventail s’élargit toujours, avec d’une part, des occurrences de plus en plus fréquentes de loyers « prime » supérieurs à 900 €/m² dans le Quartier Central des Affaires parisien, et d’autre part, une baisse tendancielle des loyers de seconde main dans les autres secteurs (moins de 400 €/m² en moyenne francilienne), rendue plus délicate encore par une augmentation des mesures d’accompagnement, qui peuvent dépasser 30% sur les secteurs les plus difficiles.

Investissement : reprise en vue
Les montants investis en France en immobilier d’entreprise au 30 septembre s’élèvent à un peu plus de 15 Md€. Ce chiffre, encore en retrait de 17% par rapport à la même période de 2020, devrait toutefois être complété par un très bon 4ème trimestre, ce qui devrait permettre de conclure l’exercice autour de 25 Md€, soit un niveau proche de la moyenne décennale.

Les facteurs-clés de succès de l’immobilier d’entreprise sont en effet toujours présents : le bas niveau des taux directeurs, la prime de risque par rapport aux obligations, le marché de la dette toujours fluide, tout comme la collecte dans la pierre-papier, toujours soutenue. 

En revanche, les investisseurs ont temporairement délaissé la classe d’actifs bureaux, qui attire moins de 60% des volumes (9 Md€ sur 9 mois). Ce recul s’explique principalement par un net retrait des grandes transactions en Ile-de-France, alors que les investissements tertiaires en régions ont continué leur progression. Dans le même temps, les investisseurs ont plébiscité les entrepôts et la logistique dans des proportions inédites (30% des volumes, soit 3,4 Md€ sur 9 mois). 

Pour ce qui est des commerces, après une année 2020 somme toute très correcte, à 4,4 Md€, l’exercice 2021 ne sera pas à marquer d’une pierre blanche, avec seulement 1,8 Md€ investis en 9 mois. Il faut dire que le chiffre de l’an dernier avait été atteint grâce à une opération-phare de 1,1 Md€. En 2021, quelques portefeuilles significatifs (Wereldhave, Décathlon) ont pris le relais. On peut espérer un atterrissage compris entre 2,5 et 3 Md€.

Baisse des rendements : jusqu’où ?
La contraction des rendements ne s’est pas interrompue : les bureaux « prime » approchent désormais les 2,50%, tandis que le taux « prime » en logistique est désormais proche de 3,50%, en raison de l’appétit constant des investisseurs, qu’ils soient généralistes ou spécialistes. Les commerces connaissent un début de stabilisation, à 3,15% pour le « prime » parisien, après une phase de correction initiée en 2018 et poursuivie jusqu’à la fin des confinements. 

MARCHÉS RÉSIDENTIELS

Enjamber la crise
La baisse des ventes de logements anciens constatée en 2020 était bien temporaire. En année glissante, plus de 1.130.000 logements ont été vendus à fin mai 2021, soit une hausse de 9% sur un an. La demande en  Ile-de-France a toutefois progressé moins vite qu’en régions, un phénomène né des conséquences de la crise sanitaire. 

Dans le neuf, la baisse des autorisations de construire et des mises en chantier constatée depuis plusieurs années est sans doute en train de s’enrayer ou en tout cas de changer de nature, grâce notamment à une reprise des autorisations de construire en maison individuelle. Sur l’ensemble du marché, les mises en chantier ont repris (+9,6%). Il faudra néanmoins plusieurs années pour atteindre un niveau d’offres suffisant pour couvrir l’ensemble des besoins.

Prix de vente : partout en hausse
La hausse des prix dans l’ancien s’est poursuivie, à un rythme légèrement ralenti par rapport aux années précédentes (+5,9% tout de même en moyenne France entière, +4,7% en Ile-de-France), avec la confirmation d’une appétence des acheteurs pour les maisons au détriment des appartements.

Dans le neuf, le prix moyen des appartements en France a atteint un nouveau point haut, à près de 4 400 €/m².

Rendements : rien de changé
Ce que nous disions au semestre précédent se vérifie encore : du fait de l’explosion des ventes en bloc en faveur des grands investisseurs, les taux sont toujours sous pression et s’établissent à des niveaux jamais atteints, toutes classes d’actifs confondues : 2% pour les actifs résidentiels « prime » à Paris, 3,5% pour leurs homologues des grandes métropoles, autour de 4%, voire moins, pour les actifs résidentiels dits « alternatifs » (résidences seniors principalement). 

Données chiffrées : BNPPRE, BPCE SI