Analyse des Marchés au 31 Mars 2021

18/05/2021

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Par François DUPUIS, Directeur des Investissements et des Arbitrages de FIDUCIAL Gérance

À la lumière des résultats de l’investissement immobilier pour 2020 et début 2021, les acteurs du marché peuvent commencer à se rassurer : le choc a été brutal mais il ne sera pas fatal. Le recul a en effet été marqué (-35 % par rapport à 2019) mais il a, somme toute, été contenu : à 28 Md€. Cette année s’inscrit à un niveau très honorable et les premiers résultats de 2021 semblent confirmer une tendance à la reprise.

MARCHE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE

LE MARCHE LOCATIF PLIE MAIS NE ROMPT PAS

Comme prévu, la demande placée de bureaux en Ile-de- France est descendue à 1,4 million de m², soit un recul de 41 % sur 2020. La tendance s’est poursuivie au 1er trimestre 2021, avec une nouvelle diminution de 30 %. Conséquence logique, l’offre disponible atteint près de 3,8 millions de m² (+30% en un an) et le taux de vacance continue à remonter, à 6,9 % en moyenne sur l’Ile-de-France (Paris est passé d’une situation de quasi-pénurie à une vacance « normale » de 4,6 %).

Comme nous l’anticipions il y a un an, les loyers connaissent une polarisation marquée, avec d’une part, un maintien des valeurs « prime » à un niveau très élevé (930 €/m² dans le QCA) et, d’autre part, une stabilisation des loyers de seconde main (400 €/m² en moyenne francilienne), avec des baisses de l’ordre de 5 % sur certains secteurs moins prisés.

En régions, les principales métropoles ont vu leur demande placée reculer fortement, d’environ 50 % en moyenne. Les villes d’Aix-Marseille et Nantes ont réussi à « limiter la casse » (respectivement -19 % et -36 %). Les taux de vacance se sont resserrés, entre 3,9 % à Bordeaux et 5,9 % à Aix- Marseille. Les loyers « prime » sont restés stables dans toutes les grandes métropoles.

LA BONNE TENUE DE L'INVESTISSEMENT

A l’échelle du marché français, 4,6 Md€ ont été investis au 1er trimestre 2021, un chiffre certes en baisse de 33 % sur un an, mais en hausse de 28 % sur la moyenne décennale, et surtout, le 3ème meilleur démarrage après 2019 et 2020. La situation n’est donc pas alarmante. L’immobilier d’entreprise garde en effet de solides fondamentaux : des taux directeurs toujours bas, une prime de risque attractive par rapport aux obligations, un marché de la dette qui ne s’est pas grippé et, enfin, une collecte qui est restée soutenue dans la pierre-papier. 

Malgré les interrogations sur son devenir à long terme, la classe d’actifs bureaux a continué à séduire les investisseurs en ce début d’année, avec 79 % des volumes engagés (contre 2/3 sur l’ensemble de l’année 2020). Les entrepôts et la logistique ont également le vent en poupe (18 % des volumes). 

COMMERCE : LA GESTION DE LA CRISE PASSE AVANT LES ACQUISITIONS

Après une très bonne année 2019, les investissements ont finalement bien résisté sur l’année 2020, avec un montant total de 4,4 Md€. Ce chiffre a été atteint notamment grâce à la cession par Unibail de 5 centres commerciaux pour 1,1 Md€. Ce sont toutefois deux autres typologies d’actifs qui portent ce segment, les commerces de centre-ville et les retail parks (les premiers plébiscités grâce à leur proximité, les seconds, grâce à leur accessibilité et leurs implantations à ciel ouvert).

Au 1er trimestre 2021, les montants investis sont à un point bas depuis 10 ans. Clairement, les investisseurs se sont concentrés sur la gestion de leur patrimoine, avec la volonté de maintenir les taux d’encaissement. Ce travail de fond a certainement contribué à renforcer leurs exigences à l’acquisition, en particulier en matière de solvabilité des locataires.

RENDEMENTS : TOUJOURS SOUS PRESSION 

Un an après le début de la crise sanitaire, force est de constater que la remontée des taux n’a pas eu lieu, à de rares exceptions près. Les bureaux « prime » sont restés autour de 2,70 %. Les meilleurs dossiers de logistique sont désormais sous la barre des 4 %. Seuls les dossiers commerces ont vu leurs taux remonter légèrement, à 3,25 % pour le « prime » parisien. 

MARCHES RESIDENTIELS

2020, SIMPLE TROU D'AIR

La demande restant toujours très forte, les ventes de logements anciens n’ont connu qu’une baisse temporaire, liée aux différents confinements. Plus d’un million d’unités ont à nouveau été vendues cette année, soit une baisse de 4 % seulement. La composition de la demande a toutefois évolué, avec un début de désaffection pour l’Ile-de-France (-12 %) au profit des régions. 

Du côté du neuf, la décrue se confirme de plus en plus  : depuis 2018, on assiste à une baisse continue des autorisations de construire et des mises en chantier, phénomène renforcé par l’arrêt d’un grand nombre d’opérations en 2020. La production de logements neufs est donc à un point bas. Corrélativement, les ventes et les réservations ont chuté d’environ 25 %, voire davantage dans les zones tendues.

L'ESSOR DES VENTES EN BLOC

En 2020, plus de 5,5 Md€ ont été investis dans les ventes en bloc (+41 % par rapport à 2019). Il y a clairement un consensus chez les investisseurs  sur la résilience de ce marché.

RENDEMENTS : TOUJOURS MOINS

L’appétit grandissant des investisseurs pour le logement exacerbe la compétition, poussant à la compression des taux : aujourd’hui, le « prime » parisien s’échange autour de 2 %, le rendement le plus bas de l’ensemble des classes d’actifs. Ce nivellement touche aussi les régions (3,5 % pour les grandes métropoles). Compte tenu de leur attractivité respective, les résidences seniors sont devenues plus chères (3,80 % en Ile-de-France) que celles pour les étudiants (4,10 %). 

En conclusion, les résultats de fin 2020 et début 2021 permettent de constater une forte résistance aux soubresauts actuels et d’espérer un redressement plus marqué dès lors que la situation mondiale se sera stabilisée.

Données chiffrées : JLL, BNPPRE, BPCE SI