Qu'est-ce que l'OPCI ?

OPCI : Organisme de Placement Collectif Immobilier

Produit d'épargne immobilière inspiré de la SCPI, l'OPCI a un fonctionnement proche de celui des OPCVM.

Définition de l'OPCI

L'OPCI, Organisme de Placement Collectif Immobilier, est défini par l'ordonnance du 13 octobre 2005. C'est un fonds immobilier régulé dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des OPCVM. Il est aussi soumis à un visa préalable de l'AMF. Son actif doit se trouver composé d'un minimum de 60% d'investissements à caractère immobilier. L'OPCI doit détenir au moins 10% d'actifs liquides pour pouvoir faire face aux demandes de retraits formulées par ses porteurs de parts.

Les OPCI peuvent prendre la forme soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), soit de fonds de placement immobilier (FPI).

Indépendamment de la forme juridique retenue, la nature des investisseurs va influer sur la formule de l'OPCI :

  • Les OPCI à Règle de Fonctionnement Allégée (RFA) sont exclusivement réservés à des investisseurs autorisés, français ou étrangers.
  • Les OPCI non RFA sont ouverts à tout investisseur à la recherche d'un placement collectif en immobilier. Les règles de fonctionnement standard de l'OPCI assurent la protection de leurs intérêts.
  • OPCI dédié et non dédié : Quelle que soit sa forme juridique un OPCI peut être dédié à une catégorie d'investisseurs ou un nombre de 20 investisseurs maximum. L'accès est donc limité par des critères objectifs. C'est un OPCI dédié.
  •  Les OPCI avec ou sans Effet de Levier : les OPCI avec effet de levier (EL) ont recours à l'endettement dans des proportions supérieures à celles des autres OPCI.

Les atouts de l'OPCI

  • Une mise de fonds modeste pour un candidat à l'épargne immobilière
  • La stabilité d'un placement immobilier considéré sur le long terme
  • La gestion déléguée à des professionnels
  • Un patrimoine diversifié
  • La mutualisation des risques
  • La distribution de revenus réguliers
  • La liquidité importante

Préalablement, l'investisseur doit, comme pour tout type d'investissement, définir le montant qu'il est raisonnable d'investir, en fonction de son patrimoine et de son horizon d'investissement.

Les risques liés à la détention d'immobilier en tant qu'investisseur dans un OPCI

  • Le risque en capital : la SPPICAV n'offre aucune garantie de protection de capital.
  • Le risque lié aux investissements : les investissements étant réalisés principalement dans le secteur immobilier, ils connaissent les évolutions et aléas du marché. Il en va de même pour la partie des investissements placés dans les instruments financiers. Le niveau de risque dépend du profil et de la stratégie d'investissement de l'OPCI.
  • Les risques liés à l'effet de levier : S'il s'agit d'un OPCI ayant recours à l'endettement, l'effet de levier recherché peut avoir un impact positif, mais aussi négatif. L'effet de levier augmente la capacité d'investissement, mais également les risques de perte.
  • Le risque de contrepartie : c'est le risque de défaillance d'une contrepartie de marché (pour les actifs financiers) ou des locataires (pour les actifs immobiliers) conduisant à un défaut de paiement. Le défaut de paiement d'une contrepartie peut entraîner une baisse de la valeur liquidative et une situation de tension sur la trésorerie.
  • Le risque de change : Les investissements réalisés hors de la zone Euro, si l'OPCI le prévoit, peut entraîner une baisse de la valeur liquidative.

La rentabilité d'un placement en parts d'OPCI est de manière générale fonction :

  • des dividendes versés. Le versement des dividendes n'est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des variations des marchés immobiliers, des conditions de location des immeubles (notamment date de mise en location, niveau des loyers, taux de vacance).
  • du montant du capital perçu, soit lors de la vente de parts, soit lors de la liquidation de l'OPCI. Ce montant dépendra de l'évolution du marché de l'immobilier commercial sur la durée de placement.