Marché des parts
Les SCPI sont ouvertes à toute personne physique ou morale, résidente ou non résidente.

Il y a deux possibilités pour acquérir des parts :

• en achetant des parts sur le marché secondaire
  
• en souscrivant des parts sur le marché primaire s'il s'agit d'une SCPI à capital fixe en cours d'augmentation de capital ou, à tout moment, s'il s'agit d'une SCPI à capital variable

Dans les deux cas, les parts de SCPI peuvent être achetées au comptant ou à crédit.

L'organisation du marché des parts a fait l'objet d'une refonte suite à la parution de la Loi du 9 juillet 2001 qui supprime le "prix de cession conseillé" pour le remplacer par un prix d'exécution résultant de la confrontation, sur une période déterminée, des ordres de vente et d'achat enregistrés par la Société de Gestion. Les modalités d'application sont définies par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF).

Patrimoine immobilier
Avec les fonds collectés à l'occasion des augmentations de capital, les SCPI achètent des immeubles locatifs qu'elles gèrent.

Les loyers, après déduction des charges d'exploitation de la SCPI, sont ensuite répartis entre les associés au prorata des parts qu'ils détiennent.

Revenus
Ils sont versés chaque trimestre et ont deux composantes :

• les revenus locatifs qui constituent la part la plus importante
• les produits financiers qui proviennent du placement de la trésorerie disponible (ou des sommes en attente d'investissements immobiliers en période d'augmentations de capital)

Certaines catégories de SCPI dont l'objectif est fiscal (notamment les SCPI Malraux) ne distribuent pas ou peu de revenus.

Fiscalité

Régime général

• Impôt sur le revenu :
  

  • les revenus locatifs sont imposées selon la fiscalité des revenus fonciers lorsqu'ils sont perçus par des particuliers (avec possibilité de déduire les intérêts d'emprunt si les parts de SCPI ont été financées à crédit). Les associés personnes physiques peuvent bénéficier du régime du microfoncier sous certaines conditions
    
  • les produits financiers sont imposés selon la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers
     
    
• Impôt sur les plus-values résultant de la vente des parts : pour les particuliers, c'est la fiscalité des plus-values immobilières qui s'applique. Si les parts ont été financées à crédit, le montant du capital emprunté restant dû peut être porté au passif de l'impôt.
  
• I.S.F :  les personnes assujetties, propriétaires de parts de SCPI, devront les intégrer à leur déclaration pour le montant qu'ils encaisseraient en cas de vente, déduction faite des frais de mutation

Régime particulier des SCPI fiscales
Du fait de la translucidité fiscale, les porteurs de parts de SCPI Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien ou Malraux bénéficient des mêmes dispositions que s'ils étaient propriétaires des biens en direct.

Administration de la Société
La gestion de la SCPI et la recherche des investissements immobiliers sont assurées par une Société de Gestion, nommée dans les statuts et agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Elle doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants.

Organes de contrôle

• Autorité des marchés financiers (anciennement Commission des Opérations de Bourse) qui délivre un visa lors de la création de la SCPI et lors de chaque augmentation de capital ainsi que l'agrément de la Société de Gestion
  
• Conseil de Surveillance : composé d'un minimum de 7 membres associés de la SCPI nommés par l'Assemblée Générale des Associés, il est chargé de contrôler la Société de Gestion
  
• Commissaire aux Comptes : il vérifie chaque trimestre les comptes de la SCPI et autorise la distribution des acomptes trimestriels
  
• Expert immobilier indépendant : nommé par l'Assemblée Générale des Associés, il évalue les immeubles par expertises quinquennales et actualisations annuelles

Dernière mise à jour : février 2005