La Loi de finances 2004 a instauré un nouveau régime de taxation des plus-values des particuliers provenant de la cession d'immeubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière dont les parts de SCPI.

Les principales caractéristiques de ce régime d'imposition sont les suivantes :

• ­sont concernés les particuliers (personnes physiques) qui réalisent des plus-values immobilières dans le cadre de leur patrimoine privé
• les plus-values immobilières cessent d'être imposées à l'imposition sur le revenu selon le barème progressif pour être soumises à un prélèvement forfaitaire de 16 % majoré des prélèvements sociaux additionnels, soit un taux global de 27 % (sauf pour les non résidents qui sont imposés au taux de 16 % ou 33 1/3 % selon le lieu de résidence)
• la déclaration des plus-values immobilières et le paiement de l'impôt correspondant sont effectués opération par opération et non plus une fois par an lors de la déclaration annuelle des revenus
• sont exonérées les plus-values réalisées à l'occasion de cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou droits relatifs à ces  biens (nue-propriété, usufruit)  dont le montant n'excède pas 15.000 €. Ce montant s'apprécie opération par opération mais ne s'applique pas aux droits sociaux dont les parts de SCPI
• la plus-value brute (prix de cession – prix d'acquisition) est diminuée d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année. De ce fait, les cessions de biens immobiliers sont exonérées à l'expiration d'une durée de détention de 15 ans
• un abattement de 1.000 € est effectué sur le montant de la plus-value taxable résultant de chaque cession

Compte tenu de ces nouvelles dispositions :

• les plus-values taxables résultant de la vente d'immeubles appartenant à une SCPI sont acquittées par la SCPI lors de chaque transaction, pour le compte des associés personnes physiques présents au jour de la vente et au prorata des droits sociaux qu'ils détiennent dans la société  et ce, après déduction de l'abattement de 1.000 €
• les plus-values taxables résultant de la vente de parts sociales seront acquittées par les cédants, opération par opération et ce, avant les formalités d'enregistrement. Lorsque la cession porte sur des parts de SCPI dans le cadre du marché réglementé (confrontation des ordres d'achat et de vente), c'est la société de gestion qui se charge des formalités déclaratives et du paiement de l'impôt par prélèvement sur le prix de vente. Afin que la société de gestion puisse procéder aux formalités déclaratives, les associés devront fournir, en même temps que l'ordre de vente, toutes les informations nécessaires au calcul de l'impôt (date et prix d'acquisition des parts, frais éventuels)

Mise à jour : février 2005