Le démembrement de propriété d'une SCPI

16/11/2020

Toutes les actualités

Interview de Jean-François Charrier, Directeur des Associés et du Développement

Quels sont les différents moyens d’investir en SCPI ?

Jean-François Charrier : Généralement, on devient associé d’une SCPI à la faveur d’échanges avec son conseiller en gestion de patrimoine ou son banquier. La dimension conseil est très importante; elle permet au futur associé de penser son investissement de façon globale et surtout de l’adapter à ses objectifs patrimoniaux.

En effet, lorsque l’on décide d’investir dans une ou plusieurs SCPI, on a le choix :

  • investir au comptant en apportant un capital ou en mettant en place une épargne régulière et adaptable ;
  • en finançant ses parts pour profiter de l’effet de levier du crédit ;
  • ou encore, de souscrire par le biais de l’assurance-vie.

En effet, certains contrats proposent la SCPI en unité de compte.

Il existe aussi une autre méthode moins répandue mais très efficace : le démembrement de propriété qui peut s’envisager de manière temporaire ou viagère.

Pouvez-vous nous expliquer en quelques mots le démembrement de parts de SCPI ?

En gestion de patrimoine, le démembrement de propriété est un outil particulièrement pertinent, car il permet de répondre à un très grand nombre d’objectifs patrimoniaux.

Le principe est simple : le droit de propriété est basé sur la séparation, d’une part du droit d’user d’un bien et d’en percevoir les revenus (USUFRUIT) et, d’autre part, du droit d’en disposer juridiquement ou matériellement (NUE-PROPRIETE).

Le démembrement consiste donc à donner à plusieurs personnes différents droits sur un même bien et de répondre ainsi à un grand nombre de critères d’investissements comme un complément de revenus, la préparation de sa retraite, la transmission de ses biens, l’allégement de sa fiscalité.... En fonction de sa souscription, nue-propriété ou usufruit, le démembrement apportera une solution aux besoins de l’investisseur.

Quels en sont alors les principaux intérêts, en commençant par l’achat en nue-propriété ?

Le nu-propriétaire se constitue un capital en ne payant qu’une quote-part du coût de la pleine propriété.

Par exemple, pour un démembrement sur 10 ans le coût sera d’environ 70 % du prix de la part.

À l’issue du contrat, lors de la reconstitution de la pleine propriété, le nu-propriétaire ne supportera aucune taxation ni aucun frais.

Pendant la période de démembrement, il n’alourdira pas sa fiscalité et pourra même alléger son IFI ; la nue-propriété ne rentrant pas dans la base taxable.

Il suffira alors au souscripteur de faire correspondre la durée du démembrement avec son départ à la retraite par exemple afin qu’il puisse profiter de la pleine propriété et de ses avantages.

Comment peut-on souscrire ? Est-ce compliqué ?

FIDUCIAL Gérance vous accompagne dans vos démarches et vous aide notamment dans la mise en relation usufruitiers / nu-propriétaires (si ces derniers ne sont pas identifiés).

Concernant les formalités, elles sont très simples à mettre en place. Les questions à se poser portent notamment sur la durée du démembrement, les SCPI choisies et le montant à investir. Cela ne peut se faire qu’à la lumière de la situation personnelle du souscripteur.

La souplesse de la SCPI permet d’adapter la durée de son investissement à ses échéances personnelles. Il est ainsi possible de démembrer ses parts sur des périodes allant de 3 à 20 ans. On peut donc très tôt envisager cette solution et profiter d’une décote particulièrement avantageuse sur le prix (jusqu’à 42 % sur 20 ans).

Votre conclusion ?

La SCPI est vraiment le produit idéal pour la mise en place du démembrement temporaire de propriété. Ses caractéristiques répondent aux besoins de stabilité, de mutualisation des risques, de souplesse et de rendement élevé. Suivant son profil, le souscripteur pourra sélectionner sa SCPI selon qu’elle soit davantage axée sur la distribution ou la valorisation et il optera ainsi pour un démembrement plus ou moins long en fonction de ses échéances et de ses besoins. L’investissement sous forme de parts permet notamment d’ajuster son investissement à ses moyens financiers.

Enfin, cette solution peut également favoriser le mécanisme de la donation parents/enfants ou grands parents / petits-enfants. Donner à ses enfants ou ses petits-enfants la nue-propriété des parts de SCPI tout en en conservant l’usufruit permet de transmettre une partie de son patrimoine sans pénaliser son niveau de vie.