Analyse des marchés du point de vue des SCPI

09/06/2020

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Par François DUPUIS, Directeur des Investissements et des Arbitrages de FIDUCIAL Gérance

Dans le contexte très perturbé que nous vivons, il nous a paru important de partager avec vous notre analyse des marchés immobiliers et de vous livrer quelques pistes d’évolution possible pour les différentes classes d’actifs dans les mois qui viennent.

Il faut tout d’abord rappeler que l’année 2019 s’était conclue sur d’excellents chiffres pour la quasi-totalité des marchés immobiliers français, que ce soit les marchés résidentiels et assimilés, ou ceux de l’immobilier d’entreprise. La crise sanitaire de Covid-19 et le confinement qui en a résulté ont brisé l’élan de l’ensemble des marchés. Cette crise aura des conséquences variables selon les secteurs et les classes d’actifs, mais il y a fort à parier que le statut de valeur refuge attribué à la pierre, et spécialement à la pierre-papier, ne se démentira pas dans un avenir proche.

MARCHES RESIDENTIELS

2020, une année placée sous le signe de la perturbation 

Les conséquences économiques et financières de la crise sanitaire de Covid-19 devraient se traduire par une récession très marquée dans la plupart des pays du monde. Certes, les taux d'intérêt, jusqu'ici historiquement bas, devraient être maintenus à leur niveau actuel par les banques centrales, notamment la BCE. Mais cela ne suffira plus à solvabiliser les emprunteurs, qui devront faire face à une forte remontée du chômage, et à des exigences de fonds propres renforcées de la part des organismes de crédit. Par ailleurs, le fonctionnement au ralenti des administrations et les difficultés de signature chez beaucoup de notaires ont contribué mécaniquement au report voire à l’annulation d’une partie des ventes. Le volume de transactions devrait donc baisser fortement cette année.

Du côté du neuf, la tendance était à la décrue depuis 2018, avec une baisse continue des autorisations de construire comme des mises en chantier. Les chantiers ont été mis à l’arrêt et reprennent progressivement. Les instructions de permis de construire et le lancement de nouveaux projets vont reprendre lentement. Il est donc probable que la production de logements neufs redescende pour un temps jusqu’à son point bas de 2015. A moyen terme, les acquisitions massives programmées par la Caisse des Dépôts auprès des promoteurs devraient toutefois contribuer à une reprise du marché.

Une hiérarchie des prix qui risque d’être bousculée

Pour ce qui est des prix, ils se sont maintenus jusqu'ici à un niveau élevé, que ce soit dans l'ancien, où la demande est restée forte jusqu'ici, ou dans le neuf, où la raréfaction de l'offre a eu un effet de soutien. Dans Paris, les prix ont encore progressé de 6% sur 1 an, pour dépasser 10.000 €/m² en moyenne sur l'ensemble des arrondissements, et la tendance se poursuit aujourd’hui. En province, les prix ont poursuivi leur hausse régulière (+3% en moyenne), mais de façon très différenciée selon les régions. La hiérarchie des prix pourrait être bousculée par le développement du télétravail, qui pourrait favoriser les villes à 1h de Paris, voire certains marchés régionaux. On peut également s’attendre à un rééquilibrage en faveur des maisons individuelles, en tout cas pour les particuliers.

Et les institutionnels ?

Du côté des grands investisseurs, le nombre de transactions résidentielles reste sur une tendance positive qui ne devrait pas se démentir malgré des rendements limités. Les institutionnels vont en effet rechercher encore davantage des moyens de mitigation du risque et des placements liquides, l'habitation promettant d'être la classe d'actifs sur laquelle les investisseurs chercheront à se renforcer le plus. On peut néanmoins s’attendre à une année 2020 nettement inférieure à 2019 en volume, du fait des reports de signature provoqués par le confinement. 

Enfin, on peut anticiper une recomposition du segment des résidences gérées, avec une baisse prévisible pour les résidences de tourisme et d'affaires, et les résidences étudiants, et a contrario, un développement accru des résidences seniors.

MARCHES DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE

La fin du règne des grandes surfaces de bureaux ?

Dans le contexte actuel de Covid-19, les résultats du marché locatif tertiaire pour le 1er trimestre 2020 sonnent comme un avant-goût de crise économique et financière. En effet, la demande placée de bureaux en Ile-de-France a reculé dans des proportions inquiétantes. Ce phénomène, déjà constaté l'an dernier avec une demande placée en baisse de 10%, va certainement s'accentuer cette année, même s'il devrait toucher de manière variable les différents secteurs géographiques. Le Quartier Central des Affaires parisien tire son épingle du jeu pour le moment, tandis que les prises à bail sur la Défense et surtout la Boucle Sud diminuent  drastiquement. 

Le taux de vacance sur l'Ile-de-France remonte légèrement, à 5,40%. Là encore, cette moyenne cache des disparités importantes, de 1,5% dans le QCA à 16,6% dans le secteur Péri-Défense. Logiquement, les mesures d'accompagnement, aujourd'hui à 21% en moyenne, devraient s'accentuer pour attirer de nouveaux utilisateurs ou simplement s'assurer de leur pérennité. 

Effet sur les loyers

La fourchette des loyers devrait elle aussi s'élargir, avec un possible écrêtement des loyers « prime» les plus élevés (diminution de la demande des grands coworkers) et une baisse des loyers dans les zones les moins tendues. Il s'agira de mesurer l'impact de deux facteurs opposés, la distanciation sociale et le télétravail généralisé. Seuls les immeubles les plus efficaces et les mieux connectés devraient trouver preneurs facilement. L'absence de suroffre neuve devrait aider à passer le cap.

En régions, l’année dernière avait établi un record en termes de demande placée, principalement à Lyon (32%), Lille (19%) et Bordeaux (15%). Les loyers «prime» sont restés stables sur les grands immeubles de Lyon et de Marseille, et ont progressé à Lille, Nice-Sophia-Antipolis et Toulouse. L’offre disponible en contraction et les taux de vacance peu élevés joueront un rôle d’amortisseur. Globalement, la moindre volatilité des marchés régionaux devrait leur permettre de traverser la crise avec un impact limité.

L’investissement dans les starting-blocks pour un redémarrage

Du côté de l'investissement, ce 1er trimestre a été l'un des plus fournis, avec 5,3 Md€ placés. La Covid-19 est venu mettre un coup d'arrêt à cet excellent départ. Beaucoup de transactions ont été reportées en attendant d'évaluer la situation après confinement. Les deals les plus avancés se sont malgré tout signés à distance, preuve de la grande maturité du marché français. Les acteurs pronostiquent un très fort ralentissement, suivi d'une reprise au 4ème trimestre. Les besoins de placement sont en effet durablement plus élevés que les opportunités d'investissement. 

Le commerce : la crise amplifie les tendances

La crise sanitaire a amplifié les difficultés de certains secteurs du commerce et l’essor du digital. Le phénomène qui se dessine est celui d’un monde de plus en plus complexe du fait de la démultiplication des canaux de distribution. Si le digital peut apparaître comme le grand gagnant, la tendance est plutôt à l’hybridation croissante des formats ; un nouveau modèle qui est certes tiré par l’essor du virtuel, mais laisse également une grande place aux magasins et autres formats « bien réels » (commerce de proximité, drive, point relais, showroom, pop-up store, etc).

En ce qui concerne les investissements, le 1er trimestre est d’ores et déjà en baisse de plus de 40%, à 668 M€ placés. Il faut dire que les acquéreurs de ce type d’actifs anticipent des défaillances de locataires, ainsi que des baisses de loyers liées à des franchises ou à des renégociations, qui auront des conséquences sur les valeurs d’expertise. Corrélativement, on devrait assister à un développement des loyers indexés sur le chiffre d’affaires, ainsi qu’à une baisse de valeur des droits au bail.

RENDEMENTS : DU SANG-FROID

Enfin, en ce qui concerne les rendements, il est trop tôt pour prévoir leur évolution. Les transactions signées récemment ne montrent pas, pour le moment, de correction des taux. Celle-ci pourrait toutefois intervenir sur les actifs les moins bien situés, ainsi que sur les actifs vacants.

Pour conclure, notons qu'à ce jour, la prime de risque offerte par les actifs «prime» par rapport à l'OAT reste autour de 3%. Pour mémoire, lors de la crise financière de 2008, les rendements immobiliers étaient sensiblement inférieurs à l’OAT. On peut donc rester optimiste sur la pérennité du compartiment immobilier !