Analyse des marchés des SCPI

16/11/2020

Toutes les actualités

Par Antoine FALEMPE, Directeur Fund Management de FIDUCIAL Gérance

CONTEXTE MACROÉCONOMIQUE

Les nouvelles mesures de confinement mises en oeuvre dans plusieurs pays européens dont la France viennent de doucher tout espoir de regain d’activité tant espéré d’ici la fin d’année. Il convient de noter que les inquiétudes liées à la propagation de la Covid-19 ont conduit les Etats à prendre de nouvelles décisions lourdes de conséquences économiques en vue de protéger sanitairement les populations. Les restrictions dues au confinement obligent les Etats à dépenser sans mesure, créant ainsi une situation d’endettement sans précédent.

De nouvelles mesures de relance sont attendues d’ici les prochaines semaines mais se heurtent à l’environnement politique.

PERSPECTIVE DES MARCHÉS IMMOBILIERS

Malgré un contexte dégradé, près de 18 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en France depuis le début d’année.

LE MARCHE DES BUREAUX

Le marché des bureaux représente à lui seul près des deux tiers des transactions, porté par quelques opérations de grande envergure. Les immeubles les plus résilients présentant des baux de durées fermes avec des preneurs de qualité demeurent les actifs les plus prisés par les investisseurs et affichent des prix toujours plus élevés. Les taux constatés sur les transactions « prime » s’établissent dorénavant à 2,80 % à Paris, 3,50 % à Lyon et 4,15 % à Lille pour les meilleurs actifs.

Néanmoins, les petites et moyennes surfaces sont quant à elles moins impactées mais sont également en baisse sensible. Les taux de vacance repartent à la hausse, notamment liés à une augmentation de l’offre disponible, mais les taux diffèrent sensiblement d’un secteur géographique à l’autre : le taux de vacance au sein du quartier central des affaires (QCA) demeure contenu à 2,7 % en raison d’une disponibilité très faible. Ce taux est porté à 6,1 % pour les bureaux en Ile-de-France et à 7,8 % à la Défense.

LE MARCHE DES COMMERCES

Concernant les commerces, le volume d’investissement s’établit à plus de 3 milliards d’euros depuis le début d’année mais ce volume est essentiellement polarisé autour de quelques grandes transactions. L’environnement actuel instaure un certain attentisme de la part des investisseurs, ce qui risque de conduire à un léger repli des prix métriques.

Les actifs en périphérie présentent l’avantage de rassurer la clientèle et permettent un accès aisé et rapide au magasin tout en respectant les mesures de distanciation sociale. L’embellie a été particulièrement marquée au sein des retail parks de par leur configuration à ciel ouvert et un sentiment d’espace pour les consommateurs.

Les commerces en pieds d’immeubles ne sont quant à eux pas tous logés à la même enseigne : les grandes métropoles et agglomérations bénéficient toujours d’un intérêt marqué de la part des investisseurs qui restent néanmoins très attentifs à l’évolution économique de leur population et du bassin d’emploi. Les commerces de proximité et en particulier les commerces alimentaires sont sans surprise plébiscités. Ce regain d’intérêt pourrait ouvrir la voie à de nouvelles perspectives sur le marché des centres villes et particulièrement dans les communes de taille moyenne qui connaissent une hausse de leur attractivité. Les qualités intrinsèques des emplacements, la fréquentation et l’évolution des chiffres d’affaires par secteur demeurent aujourd’hui des éléments déterminants dans l’évolution des valeurs locatives.

LE MARCHE HOTELIER

Le marché hôtelier est le secteur immobilier qui a été le plus impacté par cette crise sanitaire sans précédent : les taux d’occupation ont été divisés par deux, ce qui a conduit à un repli des prix moyens et des revenus par chambres disponibles (revpar). L’ampleur de cette crise inédite a néanmoins été en partie contenue par le recours massif au chômage partiel et aux prêts garantis par l’état, ce qui a permis de préserver la faillite des hôteliers les plus fragiles.

Les hôtels situés au sein de métropoles ont été plus durement touchés par la désaffection des touristes internationaux et l’arrêt du trafic aérien. Les hôtels situés en périphérie ou en milieu rural sont quant à eux davantage tournés vers une clientèle domestique et demeurent moins tributaires des évènements professionnels. Force est de constater que l’arrêt et la fermeture de nombreux établissements conduisent à des renégociations de grande ampleur avec les bailleurs avec la mise en place de reports et/ou d’étalement de loyers au cas par cas.

LE MARCHE RESIDENTIEL

Le marché résidentiel présente quant à lui un risque jugé modéré et une attractivité forte. Les mesures de confinement ont certes freiné le dynamisme particulièrement marqué de l’immobilier résidentiel, mais il convient de souligner que les prix des logements restent en progression, illustrant la forte demande locative des marchés au sein des grandes métropoles françaises. A fin septembre, les prix moyens des appartements s’établissent à 10 540 € à Paris ; en moyenne 5 000 € à Lyon et 3 000 € en moyenne pour de nombreuses agglomérations. Les fondamentaux du marché devraient être suffisamment résilients pour préserver cette classe d’actifs. En effet, l’offre de logements demeure insuffisante et les mesures de confinement ne font qu’accentuer ce déséquilibre car elles ont notamment conduit au ralentissement voire à l’arrêt de la construction de logements.

La rareté de l’offre disponible contribue à une nouvelle baisse des taux de rendement « prime » estimés à 2,20 % à Paris et entre 3,00 % et 4,50 % en régions. Le résidentiel géré (résidences seniors ; étudiants ; coliving) présente des taux de rendement légèrement supérieurs au résidentiel classique avec des taux « prime » situés entre 3,50 % et 5,00 %.

Malgré un contexte économique dégradé avec des perspectives de croissance très incertaines, l’abondance de liquidités de la part de nombreux acteurs, conjuguée à un environnement de taux bas voire négatifs, représente aujourd’hui un facteur de soutien indéniable au secteur immobilier. Les qualités intrinsèques des immeubles à l’instar de l’emplacement et de la qualité des preneurs constituent plus que jamais des facteurs de résilience indispensables pour faire face à ces bouleversements et s’adapter aux utilisateurs.